過去一年房地產市場既劇烈又脆弱，二季度還是陽光普照，三季度已是至暗時刻。市場主體躺平之快、土地降溫之快，都大大超出預期，市場明顯下行，一二線的冷迅速傳導到三四線。
然而，從年度看，去年金融信貸總量和地產銷售總額依然平穩，結果并沒有體感那么差，調控的適時糾偏和信貸的觸底為市場轉向，開年部分一線城市就已經呈現回暖。
2021年被視為樓市的拐點年，柳州市場經歷了量價驟降的至暗時刻，未來的路或許還有些迷茫，春風何時吹來？市場的方向又在哪里？行盡城深何時見花開？柳房網開年策劃訪談專題《觀樓市探走向》，有幸采訪到海雅·柳江灣營銷總監張闊，看看他是如何看待當今樓市的？
海雅·柳江灣營銷總監張闊
柳房網：這兩年房地產步履沉重，近期萬科郁亮提出“黑鐵時代”，房地產不再是黃金時代白銀時代，而是直接邁入黑鐵時代，您是怎么看待這個觀點的？
高房價超脫了房地產的民生產業屬性
房地產正從暴利行業向傳統行業轉變
——海雅·柳江灣營銷總監張闊
70%的程度認可這個觀點，從大的方面來看，中國的城市化進程在加快，當國內城市化進程達到60%-70%的階段，需求端會逐漸飽和，房地產呈緩慢增長。
從另一個維度來說，隨著房地產行業從暴利行業逐漸向傳統產業轉變，例如一些大城市，地價水平可能2萬，開盤價高達8萬、甚至十多萬都被搶光，這種現象是不正常的，超脫了房地產的屬性，當資金過多的關注發展一個行業，容易導致實體經濟崩坍，這也是國家調控的原因之一。從需求萎縮、到暴利不再，回歸傳統行業，就要認清從黃金到白銀、黑鐵的過渡。
柳房網：您覺得“黑鐵時代”對柳州有什么影響？今年柳州樓市會是什么走向？
柳州房地產狀況比較健康
政策和金融同時托底有望復蘇
——海雅·柳江灣營銷總監張闊
具體城市具體分析，柳州從歷史地位到產業體量、人口凈流入和宜居環境來看，再加上政策的扶持，市區房價8千到1萬，呈現的房地產狀況還是比較健康的，個人比較看好柳州。
今年又迎來了兩個底，一個是政策底，去年四季度從調控、限購的口號轉向鼓勵房地產良性發展，樹立牢固房地產支柱產業的地位，國家的信號是很明確的，不能暴漲也不能拉跨。另一個是金融底，LPR近30年最低，老百姓用錢的成本是最低的，包括放款速度加快、降息降準等，對樓市是一種良性助推。
在這兩個底加持的背景下，通過上一年市場上的開發商、平臺公司、客戶吸取的一些教訓，再加上柳州產業的基礎發展、3月份兩會，預計3月份到5月份會是一個復蘇期，5月份以后有所回漲，再到10月開發商集體出貨，柳州今年整體局勢穩中有漲，成交量會上升10%左右。
柳房網：這兩年土地市場少有新房開拿地，根據我們數據后臺，柳州新房庫存量比較大，現今購房者的觀望情緒加重，您覺得柳州的購買力還有上漲的可能嗎？
市區均價天花板可達1.5萬/㎡
柳州購買力不止于此
——海雅·柳江灣營銷總監張闊
就拿一個城市人口和GDP跟柳州相近的城市來說吧，廣東惠州從2010到去年是10年時間，每年去化超過13-15萬套，你可以說它的去化量因為靠近深圳，深圳客占比比較大，但是折半算，它自己的去化也能達到六七萬方。從柳州發展歷史來看，雖然近2年產業被南寧分流，但是在很多廣西人眼里，柳州才是大哥，它有發達的產業，文化底蘊也更厚重。
我們做了很多城市的研究，3個月平均工資買一平方都是健康的，拿平均工資乘以三倍，就是一個城市的房價天花板，高出部分，就是泡沫。按照柳州4800左右的平均工資，市區房價可以去到1萬2甚至1萬5，漲到1萬5之后才要考慮他的泡沫性。
柳房網：2021年部分房企“暴雷”，導致購房者人心惶惶，您認為在當下環境，購房者應該如何買房？
大幅降價必有妖
海雅堅守價格對購房者負責
——海雅·柳江灣營銷總監張闊
中國有一句古話，事出反常必有妖，“暴雷”也是有跡可循，柳州的某些盤，去年大幅度降價，長時間售價低于成本，無異于飲鴆止渴，出現這樣的結果也是意料之中。
柳州是一個潛力十足、資源豐富的城市，不僅擁有“一半山水一半城”的城市風貌，還擁有產業優勢和最好的水質資源，不應該被這些房企因為急于回血的無底線降價，破壞大家對這個城市印象。不管行情多么嚴峻，海雅·柳江灣一直堅守著價格底線，以保證兌現承諾過的品質，這是對購房者負責，捍衛大家的血汗錢。
柳州城市景觀
也想給購房者提個醒，買房要衡量3個核心問題。第一是提高生活品質，畢竟買房的目的用來居住。第二是孩子教育的保障，成年人最大的事業就是孩子的教育。第三是不可忽略房子的資產屬性，它具不具備保值升值的潛力。用這3個點去評判，就知道哪個盤值得買，而不是只對比價格。
另外，買漲不買跌這個說法我有異議，萬事不可能永遠漲，一直漲就有風險。相反的，在市場低迷的時候，介入才最有價值，而現在剛好是處于這種時候。
柳房網：海雅·柳江灣作為魚峰乃至柳州的超級大盤，定位為商住+旅游項目，現在的市場環境會不會影響進度？現階段的成果如何？
高端的配套正在落地
海雅用實力兌現美好藍圖
——海雅·柳江灣營銷總監張闊
不知道大家對海雅這個品牌有多少了解，海雅集團總部在深圳，成立30多年，是一個現代化集團企業，產業涵蓋大型商業地產、城市綜合體開發與經營、精品連鎖商業、酒店物業管理、金融與證券投資等，員工人數超過4萬人。單說商業運營領域，疫情期間深圳南山海雅繽紛城，2021年全年的營業額依然能達到48億，而類似這樣的商業綜合體，海雅在大灣區有好幾個，所以對于柳江灣規劃的近6000畝的藍圖，海雅完全有這個運營能力去兌現。
在靠近柳石路的兩個大地塊，規劃約8000套住宅，現在項目一期海雅君悅府的14棟樓已經實現交付，八千方的商超已經建設好，有十幾家品牌例如菜立方、國大藥房、私房菜、銀行機構等已經確定進駐，還將引進一個與沃爾瑪同等級別的大型商超來服務業主。5月份左右會推出別墅產品，實現從高層、小高層、洋房到別墅的全產品線銷售。
2021年8月海雅·柳江灣實景
海雅是在造一座高品質大城，那就一定是配套先行。目前投資億元建造的1800畝高爾夫球場已經營業，作為高端的濱江國際球場，吸引了大批廣州、香港乃至外籍愛好者成為會員，定期來這里打球。450畝的文旅小鎮預計今明兩年動工，按照高爾夫球場的級別來打造，光設計費就真金白銀花了1千多萬。
海雅柳江國際濱江高爾夫球場
建成后以海雅集團的商業運營能力，加上在大灣區的品牌影響力，將吸引區內外大批量游客，包括大灣區的優質客群到此游玩、消費，年均客流量預計會上百萬。我們還規劃有五星級酒店，這三個高品質的配套，足以體現海雅確實是在造一座品質大城，努力來提升柳州業主的人居品質。
海雅柳江國際濱江高爾夫球場
柳房網：如您所說，購房者買房應當以品質、教育、價值為核心，那我們海雅·柳江灣能滿足購房者的核心需求嗎？
海雅在造一座城
提升柳州城市形象和人居體驗
——海雅·柳江灣營銷總監張闊
先說品質，海雅在造一座城，自身規劃高端配套已經在落地，打造從高層到別墅的全產品線，就是在滿足不同購房者的需求，給以品質的人居體驗。關于教育，周邊有柳石路四小、柳州市八中南校區，規劃有幼兒園，提供全學齡的優質教育圈。
海雅君悅府毗鄰柳石路四小
再來說價值，地段、配套就是價值的一種體現，魚峰向南發展，這是與政府的規劃相契合。從海雅·柳江灣一期海雅君悅府啟動開始，短短幾年時間，海陸空的布局成形，有機場、輕軌、3大高速出入口、百里柳江畫廊風景線的起點，海雅在此落地，也是真正意義上在提升柳州城市的人居品質和體驗。
